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19.01.2011

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Wann können Sie Gebäuderenovierungen und Umbauten sofort abschreiben?

Eines der letzten Steuersparmodelle, die es noch gibt und die auch tatsächlichen Mehrwert schaffen, ist die Sanierung von Immobilien. In manchen Fällen kann man die Ausgaben jedoch nicht sofort absetzen, sondern muss sie über Jahrzehnte hinweg abschreiben. Im Folgenden haben wir Ihnen aufgelistet, wann Sie den begehrten Sofortabzug bekommen und wann Sie lediglich mit einer kleinen Abschreibung abgespeist werden.

Sofort abzugsfähig sind 4.000 Euro je Einzelmaßnahme: Geben Sie nach Fertigstellung maximal 4.000 Euro je Einzelmaßnahme aus, können Sie das sofort absetzen. Beispiel: Herr Schulze hat ein Haus vermietet. Er baut 2011 nachträglich ein (alle Beträge brutto): SAT-Anlage (1.000 Euro); Terrasse 4.500 Euro; Rollläden im Dachgeschoss 3.000 Euro. Alles in 2011 sofort absetzbar, denn es sind jeweils einzelne Baumaßnahmen. (R 21.1 Absatz 2 Satz 2 EStR)


Sie sanieren etwas, was vorher schon da war – sofort abzugsfähig: Auch das können Sie sofort absetzen. Zwei Ausnahmen: Innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung gibt es aber eine Obergrenze (s. unten). Und in seltenen Fällen kommt es zu einem so genannten Standardsprung. Nur dann werden aus den Sanierungsausgaben Herstellungskosten, die man lediglich abschreiben kann.

36-Monatsgrenze ab Anschaffung:
Geben Sie innerhalb von 36 Monaten nach dem Besitzübergang mehr als 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten für Sanierung aus, schlagen Instandhaltungsaufwendungen um in Herstellungskosten. Beispiel 1: Herr X kauft im November 2010 eine Immobilie für eine Million. Besitzübergang 01.01.2011. Auf das Gebäude entfallen 500.000 Euro. Im Sommer 2013 erneuert X die Fenster für 60.000 Euro und im April 2014 das Dach für 50.000 Euro. Folge: Alles sofort abzugsfähig. Die Fenster überschreiten die 15-%-Grenze (500.000 x 15 % = 75.000) nicht. Die Dachsanierung fällt nicht in die Prüfung mit hinein, weil sie erst nach Ablauf der 36 Monate ausgeführt wurde.

Kein Sofortabzug bei Standardsprung:
Auch außerhalb der drei Jahre kann es dazu kommen, dass Sanierungskosten nicht sofort abzugsfähig sind, sondern nur über viele Jahre abgeschrieben werden können. Das ist dann der Fall, wenn zwei Voraussetzungen aufeinander treffen, nämlich

1. es werden mindestens drei der folgenden vier Gewerke saniert, nämlich Elektro, Heizung, Sanitär und Fenster UND(!)
2. es kommt zu einem Standardsprung von entweder „einfach“ auf „mittel“ oder von „mittel“ auf „sehr luxuriös“.

Wichtig: Allein das Sanieren von drei oder mehr Gewerken führt noch nicht dazu, dass die Kosten nicht sofort abzugsfähig sind. Sondern: Es muss ein Standardsprung hinzukommen. Allerdings: Stets ist zu erwarten, dass Betriebsprüfer schnell bei der Hand sind, bei umfassenden Maßnahmen einen Standardsprung zu unterstellen.

Ein BMF-Schreiben zu dem Thema gibt die Richtung dafür vor: „Führt ein Bündel von Baumaßnahmen bei mindestens drei Bereichen der zentralen Ausstattungsmerkmale zu einer Erhöhung und Erweiterung des Gebrauchwertes, hebt sich der Standard eines Gebäudes.“ (BMF, 18.07.03, BStBl-2003 I, S.386)

Aber selbst diese Verwaltungsanweisung sagt, dass es zu einer „Erhöhung und Erweiterung des Gebrauchwertes“ kommen muss.

Die sehr restriktive Verwaltungsauffassung (die am liebsten IMMER einen Standardsprung annimmt) kontern Sie durch Hinweis auf den führenden Schmidt-Kommentar zum EStG.

Schmidt-Kommentar zum EStG; Auflage 2010 - § 6 Rz. 183 ff. Standardhebung bei Wohngebäuden :
Rz. 183:  „… Dies ist der Fall wenn in mindestens drei der vier standardprägenden Ausstattungsbereichen (…) nicht allein eine zeitgemäße Modernisierung, sondern eine deutl. Funktionserweiterung vorgenommen wird, durch die der Wohnkomfort des Gebäudes insgesamt deutl. gesteigert wird … Reine Reparaturarbeiten genügen auch dann nicht, wenn sie alle vier Bereiche betreffen … Wesentl. Verbesserung aufgrund von Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten wird daher nur noch in Ausnahmefällen zu bejahen sein …
Wesentl. Verbesserung liegt zudem vor, wenn Baumaßnahmen, die ihrer Art nach stets zu HK führen und einen der den Nutzungswert bestimmenden Bereiche betreffen (z. B. Erweiterung um ein zusätzl. Badezimmer), mit einer Verbesserung in zwei weiteren Bereichen zusammentreffen …“

Rz. 188: „… Erhaltungsaufwand ist auch noch bei einer werterhöhenden Modernisierung gegeben, die dem Gebäude ledigl. den zeitgemäßen Wohnkomfort wiedergibt, den es ursprünglich besessen, aber durch technischen Fortschritt und Änderungen der Lebensgewohnheiten verloren hatte …“
Zu welcher Klasse eine Wohnung gehört („einfach“, „mittel“, „gehoben“) muss nach den damaligen Verhältnissen beurteilt werden.


Beispiel 2: Frau Y kaufte 2005 ein Mietshaus aus den 60er-Jahren. Im Jahre 2011 saniert sie Fenster, Dach, Elektro, Heizung und die Bäder und Toiletten. Das Haus entspricht jetzt den normalen Komforterwartungen des Jahres 2011 und wirkt dadurch viel hochwertiger als beim Kauf. Allerdings war es in den 60er-Jahren ein normales Haus und ist es heute auch. Es ist also kein Standardsprung eingetreten, und Frau Y kann alle Kosten sofort absetzen.

Beispiel 3:
Herr Z kauft in Berlin-Prenzlauer Berg ein Gebäude Baujahr 1900 mit einfachen kleinen Arbeiterwohnungen. Er legt Wohnungen zusammen und entwickelt Luxuswohnungen mit Marmorbädern incl. Whirlpool, und verbaut in diesem Haus alles, was gut und teuer ist. Seit dem Kauf sind mehr als drei Jahre vergangen. Trotzdem kann Herr Z die Kosten nicht absetzen, weil es hier zu einem Standardsprung gekommen ist.

Kein Sofortabzug bei Erweiterung: Der letzte Fall, in dem man Renovierungskosten nicht sofort absetzen kann, sind Erweiterungen. Beispiel: Dachausbau oder ein Anbau. Wichtig: Greifen bei einem Ausbau des Dachs Sanierungsmaßnahmen (z. B. neuer Dachstuhl, neue Dachziegel) technisch ineinander mit dem Ausbau, gilt alles als Herstellungskosten und muss alles abgeschrieben werden.

Kein Sofortabzug bei Funktionsänderung:
Ein weiterer Fall, in dem keine Sanierungskosten vorliegen, ist die Funktionsänderung. Z. B. Lager in Verkaufsfläche, Scheune in Gasthaus oder Ladenfläche in Büros. Auch hier wird ein neues Wirtschaftsgut geschaffen (= Herstellungsaufwand), sodass die Kosten nicht sofort abziehbar sind.


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